【金融者說】

上周末，樓市調控的消息再次占據了頭條。不同的是，此次加碼采用了“凍產”。據媒體報道，22日至23日，2天內8個城市密集加碼樓市調控措施，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個城市中6個城市實施了限售。

對于房地產市場來說，今年格外特殊。一方面是限購限貸的持續升級，另一方面是諸多長效機制政策的出臺和執行。在如今環球經濟流動緊縮、國內堅定去杠桿的背景下，上述兩方面的行動并非偶然。

今年調控目的與以往截然不同

縱覽今年以來的限購限貸升級，時間節點選擇都是購房旺季。

首先來看本次調控加碼，時間恰逢十一黃金周之前。在此次8城市發布樓市新政前，北京等城市早已率先采取了更大幅度的上浮利率措施，其中，首套房貸利率較基準利率上調5%-10%，這已是北京今年以來第六次調整房貸利率。再看此次調控升級的幾大城市中，程度****也是新購住宅需滿兩年才能交易，一些城市需要滿三年以上才能交易。

今年的另一調控節點是五月。彼時各地出臺新的限購限貸措施，以及對原有限購限貸政策的升級，包括北京、上海、廣州、深圳等數十個省和城市。

當時河北保定市還加了一條，對通過“限房價、競地價”“限地價、競房價”的“雙限雙競”模式取得土地后開發建設的商品住房，自取得房產證之后，未滿10年，不得買賣。此舉被稱為“史上**嚴10年限售”。

今年連續兩次歷史性升級限購限貸措施，跟歷年調控手段上或許類似，但性質和背景已發生重大變化。此前，調控是為給房地產市場降溫，抑制投機性需求，解決房價短時間內上漲過快；然而，此次限購限貸政策，真正的目標是要改變現有房地產行業運行機制。

標普降級：負債攀升的背后是房地產業

自從五月份升級限購限貸開始，敏感者或可發現風向已然轉變。從政策面看，關于房地產市場的“長效政策”不斷，首先是廣州等地的“租售同權”，而后是北京等地的“共有產權”，再到國土資源部、住房城鄉建設部關于上海、廣州、杭州等13個城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。判斷調控的長期性與短期性，關鍵在于是否有配套政策出臺。自5月限購限貸升級后，開啟的租賃住房市場推進計劃等系列政策，其意在徹底改變房地產行業運行邏輯——“組合拳”政策的有序推出，是之前中國房地產市場沒有見到過的。

自從1987年深圳拍出****塊土地，中國房地產市場自此開啟了長達三十年的，類似香港的發展模式。這一模式不僅給各地方政府帶來充足建設資金，也刺激了房地產相關產業發展，房地產行業對中國GDP推動更進入不可忽視的階段。

然而，這種模式發展到今天，種種跡象表明其已完成了使命，如再持續，不僅地方政府發展其他產業的積極性受阻，負債意愿更會攀高。如此一來，金融資源很難分散到其他領域，房價泡沫的持續也會大幅抬升民眾和創業者生活成本，中國經濟從房地產行業受到的負面影響，將遠超正面貢獻。

從全球市場看，中國正處金融行業開放過程中。近期，標普等國際評級機構，屢次下調中國信用評級，其原因跟銀行、地方政府負債等有很大關系。如果因房地產行業負債率高，以及其價格等風險難以化解的問題，導致評級機構持續對中國金融機構，以及主權信用評級說三道四，勢必會帶來巨大的資產估值問題。如此一來，中國政府、企業、民眾的負債成本將上升，這意味著未來中國經濟增長中的大部分收益都將被利息吃掉——這是評級機構的威力，也是中國為什么要堅定解決房地產問題的主因之一。

租賃住房未建成前，新房缺口依然存在

由于房地產問題，牽扯到金融機構、地方政府，以及民眾負債問題，任由房地產行業負債式無限擴張是不可能的。因此，近年高層反復強調“形成促進房地產市場穩定發展的長效機制”。

事實上，建立房地產行業長效機制，目的是要以市場化之外的方式，解決民眾住房難等諸多問題，如提高投資需求成本、降低房價預期、逐步研究房產稅等。中國經濟此前之所以完全依賴市場化的房地產業，根本原因在于房子于國于家，都是巨大開支，以福利方式解決民眾住房問題成本巨大。

但今日不同了，政府通過共有產權、租售同權、集體土地用于出租房建設等方式，正在將房地產行業完全靠市場化解決的邏輯，轉入到以市場化為主，計劃福利性質為輔的模式。

回歸到此輪調控，房價會如何變化呢？

筆者以為，正在升級的限購限貸政策，確實會有很大抑制作用，但從長期判斷，這種凍結流動性的辦法，屬于非常之舉，對整個市場的影響反而會出現反彈。比如，延長出售周期會導致一定期限之內，二手房的供給持續減少，在更多租賃住房未建成之前，民眾對新房的需求依舊會增大。因此，如果新房供給難以增加，就算出現限價政策，新房也不得不變相漲價，由此滋生的腐敗等問題，也會逐步暴露。

需要注意的是，雖然中國房地產市場還未成熟，因此有必要抑制過熱投資需求。

不過，相比之下更需盡快落實長效機制，否則限購限貸給二手房市場帶來的影響，可能會導致房地產業的流動性迅速冷卻，而中國目前北京上海等城市，二手房交易量已占到整個交易量的50%以上，若流動性冷卻則會直接影響政府稅收。如果再加上從土地拍賣等收入的減少，很多地方政府的收入會出現很大的問題，這對于中國經濟來說也存在一定壓力。

因此盡快落實租賃市場，更多增加房地產市場的有效供給，才是解決房地產問題的根本辦法。

□肖磊（財經評論員）

(出處：新京報 2017年09月26日)